Mocht de huurder desondanks niet betalen, dan kunt u de vordering overdragen aan een incassobureau, die ervoor kan zorgen dat de huurder wordt aangeschreven en bij uitblijven van betaling een gerechtelijke procedure kan starten om de onbetaald gelaten termijnen alsnog te incasseren. Als je als verhuurder de huur langer dan drie maanden niet hebt ontvangen, zal de rechter in zo’n situatie de huurovereenkomst ontbinden. Neem bij een huurachterstand zo snel mogelijk contact op met uw verhuurder.

Wanneer er geen 14 dagen brief of WIK brief naar uw niet betalende huurder is gestuurd, mogen er dus geen incassokosten worden doorberekend aan de huurder en zullen die bij u als verhuurder in rekening gebracht worden. De kans dat de rechter op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toestaat is bij een huurachterstand namelijk erg groot en gebruikelijk. De voornaamste vereiste om huurders uit uw woning te zetten is dat er sprake moet zijn van een huurachterstand van minimaal drie maanden.

Hoeveel maanden huurachterstand moet de huurder minimaal hebben opgebouwd om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen te krijgen? De deurwaarder verzoekt de kantonrechter de huurovereenkomst te ontbinden als er drie maanden huurachterstand is. Dit betekent dat zij uw woning kunnen ontruimen. De kosten van een incassobureau worden vaak betaald van de buitengerechtelijke incassokosten die in rekening worden gebracht, maar het kan ook zijn dat de kosten hoger zijn en de verhuurder ook een deel moet meebetalen.

Wat te doen bij een huurachterstand?

Feitelijk is er nog niets aan de hand; Als u deze maandhuur niet binnen de gestelde termijn kunt betalen, spreek gelijk een betalingsregeling met uw verhuurder of de deurwaarder af. Als het goed is, worden er nog geen incassokosten door de deurwaarder berekend bij één maand huurachterstand. Deze stilzwijgende toestemming van de verhuurder moet blijken uit het niet versturen van betalingsherinneringen of aanmaningen als er 1 maand huurachterstand is. En dit zelfs ook wanneer er in de huurovereenkomst staat dat de huur uiterlijk op de eerste van de maand betaald moet zijn. Dit kunt u sowieso voorkomen door direct met de woningcorporatie of uw verhuurder te bellen als u een betalingsherinnering of aanmaning voor één maand huurachterstand ontvangt. Op die manier loopt u de 1 maand huurachterstand snel in. Als u dit gelijk doet, zodra u de betalingsherinnering van uw verhuurder voor de één maand betalingsachterstand heeft ontvangen, vermijdt u het inschakelen van een incassobureau of deurwaarder door de verhuurder.

Heeft u 2 maanden huurachterstand, bel direct uw verhuurder om een betalingsregeling af te spreken. Als hoofdregel geldt dat de verhuurder de huurovereenkomst door een rechter kan laten ontbinden (beëindigen) als je een huurachterstand van 3 maanden hebt. Mocht een verhuurder de rechter in die situatie toch om ontbinding van de huurovereenkomst verzoeken, dan staat u met een afgesproken betalingsregeling die u vervolgens ook nakomt juridische gezien net even wat sterker.

Als een huurder de huur niet betaalt, dan kan ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning worden gevorderd door een verhuurder.

Bij ernstige wanbetaling kan uw verhuurder in een procedure namelijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen. Bent u in staat om de 2 maanden huurachterstand alsnog te betalen, betaal rechtstreeks aan de verhuurder en niet aan de deurwaarder. Sommige verhuurders hebben afspraken gemaakt met hun deurwaarder of incassobureau dat de ‘verhuurder zelf’ bij 2 maanden huurschuld een aanmaning op het briefpapier van de deurwaarder of het incassobureau mag sturen.

Indien dit niet mogelijk is, of de betalingsregeling wordt niet nagekomen, heeft de verhuurder de mogelijkheid een procedure te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Is er sprake van een huurachterstand van 3 maanden of langer of is er sprake van stelselmatig te laat betalen, dan kun je naar de rechter stappen om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen. Deze stilzwijgende toestemming van de verhuurder moet blijken uit het niet versturen van betalingsherinneringen of aanmaningen als er 1 maand huurachterstand is. En dit zelfs ook wanneer er in de huurovereenkomst staat dat de huur uiterlijk op de eerste van de maand betaald moet zijn.

Dit kunt u sowieso voorkomen door direct met de woningcorporatie of uw verhuurder te bellen als u een betalingsherinnering of aanmaning voor één maand huurachterstand ontvangt. Huurders worden in Vlaanderen goed beschermd tegen ontbinding van de huurovereenkomst, maar er bestaat wel degelijk een scenario waarin de verhuurder de touwtjes in handen heeft: een huurachterstand van drie maanden of meer Wanneer uw huurder zijn huur niet meer betaalt, wilt u vanzelfsprekend uw recht halen.

Herinnering versturen aan de huurder

Maatregelen die je als verhuurder kan nemen bij een huurachterstand, zijn het schrijven van een herinnering en het inschakelen van een deurwaarder, die een aanmaning stuurt. Er is sprake van huurachterstand als de huur niet op de eerste van de betreffende maand betaald is. Het kan een keer gebeuren dat de huur niet op tijd betaalt wordt. Toch zal in de praktijk wel een schriftelijke herinnering of aanmaning worden verstuurd, zodat de verhuurder kan aantonen dat hij er alles aan heeft gedaan om de huurder in kennis te stellen van de huurachterstand.

Als niet op tijd de huur wordt betaald, treedt het verzuim van de huurder dan ook van rechtswege automatisch in werking zonder dat een ingebrekestellingsbrief , herinneringsbrief , of schriftelijke aanmaning is vereist. De verhuurder heeft het recht om al na één maand huurachterstand een gerechtsdeurwaarder in te schakelen. Veel verhuurders wachten eerst enkele maanden na het ontstaan van een huurachterstand en proberen zelf de huurder(s) te laten betalen.

De kans dat de rechter op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toestaat is bij een huurachterstand namelijk erg groot en gebruikelijk. In de regel spreekt de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst uit als er sprake is van een huurachterstand van 3 maanden of langer of als er sprake is van stelselmatig te laat betalen. Is er sprake van een huurachterstand van 3 maanden of langer of is er sprake van stelselmatig te laat betalen, dan kun je naar de rechter stappen om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen.

Aanmaning versturen aan de huurder

Een aanmaning of betalingsherinnering is een brief die je verstuurt je wanneer de huurder 1 of meerdere facturen van je niet heeft betaald. Betaalt de huurder de factuur niet, dan stuur je hem een aanmaning of betalingsherinnering op hem erop te wijzen dat hij niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Hoe hoger het bedrag van de achterstallige betaling, des te lager het percentage incassokosten dat in rekening mag worden gebracht en betaald moet worden

Sommige verhuurders hebben afspraken gemaakt met hun deurwaarder of incassobureau dat de ‘verhuurder zelf’ bij 2 maanden huurschuld een aanmaning op het briefpapier van de deurwaarder of het incassobureau mag sturen. Laat hen per brief weten dat u nimmer een aanmaning van uw verhuurder heeft ontvangen en dat u daarom ook geen incassokosten hoeft te betalen.

Wanneer de betaling binnen deze termijn weer uitblijft en u niets heeft vernomen van de debiteur, kunt u een laatste aanmaning sturen, waarbij u aangeeft dat de rekening bij het uitblijven van een betaling uitbesteed zal worden aan een incassobureau. Als u niet op de juiste manier aanmaant, dan moet u een nieuwe aanmaning sturen die wel geldig is. Zolang u geen geldige aanmaning stuurt, en zolang de betalingstermijn van veertien dagen nog niet voorbij is, mag u geen incassokosten berekenen. Door een herinnering- of aanmaningsbrief naar de desbetreffende debiteur te versturen, kunt u deze aangeven dat de betalingstermijn verstreken is.

Als de debiteur ook na de laatste aanmaning uw factuur niet betaalt, wordt de debiteur in gebreke gesteld voor de hoofdsom en de rente en incassokosten.

Incassobureau kosten/prijzen

Voordat buitengerechtelijke incassokosten in rekening mogen worden gebracht, moet er een kosteloze aanmaning naar uw debiteur zijn verstuurd. Een incassobureau schrijft uw debiteur aan voor de hoofdsom(som van factuurbedragen), rente en de wettelijke incassokosten. Die brief dient daarnaast het exacte bedrag aan incassokosten te vermelden die de debiteur verschuldigd is indien betaling binnen die 14+2 dagen uitblijft.

Wanneer vervolgens niet binnen 14 dagen wordt betaald mag de vordering worden verhoogd met maximaal € 40 aan incassokosten. Wanneer een schuldeiser meerdere schulden of termijnen van de debiteur te vorderen heeft is het de vraag of hij deze voor de berekening van de incassokosten moet samenvoegen. Deze zogenaamde veertiendagenbrief moet de hoogte van de incassokosten vermelden die verschuldigd zijn wanneer niet op tijd wordt betaald.

Wanneer je een rekening niet op tijd betaalt mag de schuldeiser of het incassobureau extra kosten in rekening brengen. Heeft u te maken met een niet betalende klant en vraagt u zich af of u de incassokosten kunt verhalen op de debiteur? Naast de incassokosten mag het incassobureau ook rente in rekening brengen, maar dit is dan uitsluitend de wettelijke rente over de verschuldigde hoofdsom.

De buitengerechtelijke kosten (incassokosten) kunnen door een rechter gematigd worden of ze nu overeengekomen zijn of niet. De post buitengerechtelijke kosten, ook wel incassokosten genaamd, betreft een schadevergoeding voor de verrichte en nog te verrichten werkzaamheden die tot doel hebben om een schuldenaar vóór het starten van een gerechtelijke procedure tot betaling te bewegen.

Interessante links

• Meer informatie over het incasseren van huurachterstand vindt u op Cobalt Incasso.
• Wat te doen bij huurachterstand?